Недвижимость обещают по приемлемой цене

Тема развития рынка доступного жилья является актуальной для Казахстана, ей придан государственный статус. На днях эксперты-аналитики, ученые и руководители риэлторских компаний в рамках аналитической конференции «Состояние и перспективы развития рынка недвижимости Алматы» обсудили проблемы и возможности отрасли.

Специалисты отмечают, что макроэкономическая ситуация в стране восстанавливается. А поскольку рынок недвижимости чувствителен к процессам, происходящим в экономике страны, можно ожидать изменений и на нем. В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. Так, в 2011 году рост цен на жилую недвижимость был приблизительно равен инфляции в стране – около 7%. В при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста ипотечного кредитования положение, возможно, начнет постепенно изменяться. Если увеличение реальных доходов населения составит около 9% в 2012 г. и более 10% в 2013 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около 9% в 2012-м и более 10% в 2013 г. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в недвижимость. Инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему ускорению роста цен до 11% и выше в 2013 г.

Что касается доступности жилья, то за рубежом при реализации программ по повышению доступности жилья обязательно используются такие показатели, как коэффициент доступности (КДЖ) и доля семей, имеющих возможность его приобрести. КДЖ измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднедушевому денежнему доходу и величине прожиточного минимума. Этот коэффициент по республике составляет в среднем 9,3. То есть для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя других затрат) в течение более чем 9 лет. В Алматы КДЖ еще больше. Нормальными в мировой практике считаются значения КДЖ, не превышающие 3-5 лет.

Исходная ситуация формирования рынка доступного жилья определяется текущим состоянием жилого фонда. В Казахстане он состоит всего из 280,4 миллиона квадратных метров. При этом 166 млн кв. м приходится на городской фонд, а 114 млн кв. м – на сельский. Таким образом, средняя обеспеченность жильем в Казахстане – 18,3 кв. м на человека, что в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах. Например, в Норвегии это 74 кв. м, в США – 65, Великобритании – 62, Франции – 37, Японии – 30, Китае -22,7, России – 22 кв. м. Такой показатель, как соотношение объема жилой площади, приходящейся на одного жителя, является одним из главных социально-экономических показателей уровня развития страны наряду с доходами на душу населения.

При уровне обеспеченности жильем в Алматы 13,7 кв. м на человека, нужно построить не менее 335 тыс. кв. м, чтобы спрос стал сокращаться. Причем эти цифры эксперты приводят без учета вывода площадей жилого фонда под коммерческое назначение и снос. По данным Министерства индустрии и торговли РК, на получение жилья в акиматах стоят 73 500 очередников (47 700 – социально защищаемые слои населения, 25 800 – госслужащие и бюджетники). Время ожидания получения социального жилья составляет от 10 до 30 лет. Явно такая скорость не может быть признана для нашей страны удовлетворительной.

– Программа дала мощный толчок развитию строительства жилья. Ее реальные результаты превзошли запланированные показатели: 19 млн кв. м жилья против плановых 12 млн, – отметил профессор Университета международного бизнеса Сабит Дияров. – Программа пришлась на период кризисных застоев строительства и каких-либо серьезных изменений на рынок недвижимости не принесла. Поэтому правительством была предложена программа Государственного жилищного строительства на , которая при рассмотрении была достаточно жестко раскритикована. Это привело к тому, что премьер-министр страны Карим Масимов принял решение ее апробировать в Астане и Шымкенте. Доработанная программа уже с новым названием «Доступное жилье-2020» была представлена в начале марта. В ней, утверж¬дают разработчики, учтена реализация пилотной программы в Астане и Шымкенте, а цены, обещают они, по всему Казахстану будут как никогда приемлемыми.

В результате в регионах по¬явятся квартиры четвертого класса комфортности по достаточно низкой цене – до 80 тысяч тенге за 1 кв. м. А вот для Астаны и Алматы ценовые пре¬делы будут завышены: жилье четвертого класса – в пределах 120 тысяч тенге, третьего – до 142,5 ты¬сячи тенге за 1 кв. м. Новую программу собираются реализовывать по нескольким на¬правлениям. Во-первых, жилье для молодых семей третьего и четвер¬того класса: уже в 2013 году пла-нируется сдать для этой категории первые 2000 квартир.
– Акиматы за счет трансфер¬тов из госбюджета строят арендное жилье для мо¬лодых семей, – пояснил глава Агентства по делам строительства и ЖКХ Серик Нокин. – Для его выкупа раз-работана такая схема: в течение восьми с половиной лет молодая семья накапливает сбережения в «Жилстройсбербанке» и одновременно проживает в арен¬дуемой квартире, а затем за счет накопленных сбережений может сразу выкупить жилье. Если у нее недостаточно средств, то можно воспользоваться жилищным зай¬мом на срок до 15 лет под 4 про¬цента годовых, и тогда общий срок предоставления займа составит до 23 с половиной лет, при этом возможно досрочное погашение займа. При этих расчетах средний еже¬месячный платеж молодой семьи составит около 20 тысяч тенге, если приобретается однокомнат¬ная квартира площадью 45 квад¬ратных метров, 24 тысячи тенге – за двухкомнатную, 29 тысяч тенге – за трехкомнатную квартиру.

Директор агентства недвижимости «Ria Light» Александр Вайншток подробно расписал ситуацию с текущим состоянием рынка вторичного жилья в Алматы. Свое сообщение он основал на данных, полученных по итогам 2011 года. Всю первую половину этого периода наблюдался стабильный рост покупательского спроса на квартиры, и, как следствие, согласно официальным статистическим данным, росло количество сделок. Если в феврале 2011 года в Алматы было зарегистрировано 1367 договоров купли-продажи квартир (ДКП), то в августе – уже 1748. Оставшиеся четыре месяца спрос плавно снижался, как и снижалось количество сделок, достигнув минимума в декабре (1401 ДКП). Здесь можно отметить, что подобная картина характерна и для предыдущих лет: рост спроса все первую половину года, а затем примерно такой же темп, но уже по нисходящей.
2012 год только начался, и начался весьма необычно. Первые полтора месяца зимы показали минимальную заинтересованность покупателей в поисках жилья. Но вторая половина февраля и начало марта отобразили небольшой всплеск покупательской активности.

– Кстати, это подтверждают и статданные, опубликованные буквально на днях, – сказал Александр Вайншток. – Так вот, в феврале в Алматы было совершено 1792 сделки. Из них сделок с квартирами, думаю, не менее 1400. Это очень неплохо. Хотелось бы подчеркнуть, что речь идет о более или менее платежеспособном спросе, то есть о спросе, который формируется покупателями, в большей степени обладающими средствами для приобретения жилья. Сегодня на рынке нет той массы людей, чья покупательская способность была обусловлена шальными деньгами застройщиков, как нет и легкодоступных ипотечных кредитов. Публикуемые официальной статистикой данные о росте цен на недвижимость не впечатляют инвесторов, и, следовательно, их тоже практически нет на рынке. Конечно, еще существуют сезонные факторы. Есть небольшой всплеск и в конце марта – начале апреля. И это также связано с платежеспособным спросом: люди, которые весь прошлый год планировали свой бюджет и ждали удачного момента, делают окончательный выбор, чтобы весной спокойно приобрести жилище, а возможно, и сделать ремонт. И даже здесь есть свои нюансы. Например, некоторые продавцы поднимают стоимость своей квартиры именно зимой, для того чтобы показать покупателю, какая у них теплая и уютная квартира. Кроме того, сезонное повышение спроса и цены, а именно в конце лета – начале осени, в первую очередь действует на 1-2-комнатные квартиры на вторичном рынке, так как именно они более доступны родителям студентов и трудовых мигрантов. И мы должны понимать, что большой разницы от продажи квартиры осенью или весной практически нет. Все же квартира, как мне кажется, – продукт не сезонного характера, и существенные изменения требуют значительного времени. Для каждого сегмента недвижимости могут быть свои факторы влияния, не связанные с началом, серединой и концом года.

По мнению специалиста, рынок купли-продажи квартир в Алматы в основном сегодня сформирован так называемыми альтернативными сделками, то есть когда жилье приобретается на деньги, вырученные от продажи предыдущей недвижимости. Естественно, все хотят продать дороже, а купить дешевле. При этом и аргументы для обоих случаев есть, и порой весьма удивительного сходства: если необходимо объяснить высокую запрашиваемую цену – это, конечно же, ссылки на слова высокопоставленных чиновников о том, что цены на недвижимость растут и будут расти. Если же нужно купить дешевле – слова другого высокопоставленного чиновника о том, что грядет следующая волна кризиса, что необходимо «затягивать пояса» и что, скорее всего, цены на недвижимость в ближайшем будущем рухнут. При этом цена вопроса, из-за которой сделка не совершается, – 10-20 тысяч долларов.
– Думаю, что банкам было бы очень кстати обратить внимание на эту категорию потенциальных покупателей, которым для осуществления покупки не хватает буквально 10-15% стоимости жилья, – подчеркнул Вайншток.